네이버 부동산으로 단독주택으로 지역 평당가를 알 수 있고, 신축 빌라의 건축 과정을 보고 신축의 수익성을 계산할 수 있습니다. 또한 상가는 상권과 상가빌딩의 입지로 가치가 결정되고 같은 아파트 단지 내에서도 저평가된 평형을 찾을 수 있습니다. 모두 분석했다면 지역 공인중개사보다 여러분이 더 그 지역 시세를 잘 알게 될 것입니다.
<준비물>
네이버 부동산, 네이버 지도, 밸류맵(www.valueupmap.com)
순서
- 지역의 대지 평당가 구하기: 네이버 부동산에서 오래된 단독 주택 찾기→ 네이버 부동산으로 대지 평당가 구하기→ 밸류맵으로 과거의 대지 평당가 구하기→ 해당 지역의 평당가를 알고 앞으로의 전망 예측 하기
- 신축 빌라의 수익성 구하기: 네이버 지도의 로드뷰로 신축 건물이 있는지 보기→ 해당 신축의 과거 로드뷰 사진 보기→ 밸류맵으로 필지가 얼마에 매입됐는지 보기→ 건폐율과 용적률로 건축 가능한 최대 층 수 구하기→ 몇 세대 분양했고 세대당 분양가 구해서 건물 가격 알기→ 신축 건물의 원가 구하기→ 순수익 구하기
- 상가 월세 수익률 구하기: 상권 찾기→ 유효수요 대비 상가의 수 비교하기→ 입지 좋고 업종 좋은 상가빌딩 찾기→ 층별 매매가, 임대 수익률 구하기
- 아파트 단지 내에서 저평가된 평형 찾기: 평당가가 높은 아파트부터 낮은 아파트의 시세 구하기→ 어떤 곳이 더 비싼지와 그 이유도 고민하기→ 각 아파트 평형별로 시세 구하기→ 평형별 '적정 평당가 표'로 저평가 여부 판단하기
시세 분석하는 법
지역의 대지 평당가 구하기
네이버 부동산에서 연식이 30년 이상인 오래된 주택을 찾아 주세요. 연식이 30년 이상인 곳은 건축물 가격은 없고 대지 가격만 있기 때문입니다.
위 사진 속의 용산구 후암동에 위치한 단독주택의 현재 대지 평당가는 4,560만 원입니다. 이 동네의 대지 평당가가 대충 이 정도라고 생각하시면 됩니다. 또한 이 동네의 과거 평당가를 알아야 앞으로의 전망을 예측할 수 있습니다.
밸류맵에 들어가서 네이버 부동산에서 봤던 단독주택 주소를 그대로 입력하시면 과거의 실거래 전적을 볼 수 있습니다. 2017년에 평당 2,513만 원에 거래가 되었네요. 5년 사이 약 81%나 상승했습니다. 앞으로 계속 개발 호재가 발생한다면 상승할 것이라 기대할 수 있겠지만, 호재가 없다면 이미 많이 상승하여 정체되거나 하락할 것이라 예측할 수 있습니다. 또한 지역의 대지 평당가를 알면, 해당 지역에 경매물건이 나온다면 적정 감정가를 구할 수 있습니다.
신축 빌라의 수익성 구하기
- 네이버 지도의 로드뷰로 신축 건물을 찾고 과거의 모습 추적하기
서울시 은평구 대조동에 위치한 해당 건물은 2019년까지 단독다가구 였다가 현재는 신축 다가구로 바뀌었습니다.
- 밸류맵으로 필지가 얼마에 매입됐는지 보기
신축빌라는 과거 2019년 1개의 건물을 허물고 그 자리에 새로 지은 것으로, 28.59평 필지를 1개 매입했습니다. 토지 매입비용으로는 4.3억이 들어갔습니다.
- 건폐율과 용적률로 건축 가능한 최대 층 수 구하기
해당 건물의 용적률은 214.5%이고 건폐율은 알 수가 없었습니다. 이는 지은 결과물이지 용적률과 건폐율의 최대치는 아닙니다. 최대치는 용도지역으로 결정됩니다. 해당 지역은 제2종 일반주거지역으로 건폐율 60%, 용적률 250%가 최대치입니다.
건폐율이란 토지면적 대비 지을 수 있는 건물의 최대 면적입니다. 용적률은 최대 몇 층까지 지을 수 있는지 알 수 있는 기준입니다. 최대건물면적=대지(28.59평) X건폐율(60%)=17평, 최대연면적=대지(28.59평) X용적률(250%)=71평. 따라서 최대 건축 가능 층 수는 최대연면적(71평)/최대건물면적(17평)=4.1이므로 4층입니다. 쉽게 말하자면 17평짜리 건물을 4개까지 쌓아 올리면 연면적이 68평인데 한 층 더 쌓게 되면 연면적이 85평이 되어 최대 연면적 71평을 초과하게 됩니다. 그래서 4층까지만 건축할 수 있습니다.
실제 해당 건물은 4층까지 지었다는 것을 알 수 있습니다.
- 분양 세대와 세대당 분양가 구해서 건물 가격 알기
다세대 건물을 분석할 때는 분양 세대와 세대당 분양가를 알아야 건물 전체의 가격을 알 수 있습니다. 하지만 해당 건물은 다가구 이므로 단순 매매가만 구하면 됩니다. 매매가는 14억입니다.
- 신축 건물의 원가 구하기
신축 건물의 원가= 대지 비용+건축비용(연면적 평수 X평당 건축비)
대지 비용:연면적(=17평 X4층) 68평 X평당 건축비(550만 원)=3.74억
신축 건물의 원가=4.3억(대지 비용)+3.74억(건축비용)=8.04억(대지와 순수 건축비만 계산함. 부대비용 제외)
- 신축 빌라의 순수익 구하기
순수익= 건물 가격(매매가)-건물 원가
순수익=14억(건물 가격)-8.04억(건물 원가)=약 6억(대지와 순수 건축비만 계산함. 부대비용 제외)
상가 월세 수익률 구하기
상가는 토지지분이 작아 평당가가 큰 의미가 없습니다. 상가의 가격은 상권의 입지와 상가 빌딩의 입지로 결정됩니다.
- 좋은 상권 찾기
상권에 따라 상가의 가격대가 다르게 형성됩니다. 서울의 테헤란로, 부산의 서면, 광주의 충장로 등 각 상권마다 상가의 가격이 다르게 형성됩니다.
- 유효 수요 대비 상가의 수 확인 하기
상가 이용이 가능한 사람의 수(세대수)에 비해 상가의 개수가 적으면 좋은 상권입니다. 이러한 상권을 '항아리 상권'이라고 합니다.
- 입지 좋고, 업종 좋은 상가 빌딩 찾기
좋은 상권이라 해서 모든 상가가 잘되는 것은 아닙니다. 상권 내에서 상가빌딩의 위치가 중요합니다. 즉, 상가 빌딩의 입지가 중요합니다. 또한 병원, 학원처럼 깔끔하고 오래 있는 업종으로 구성된 상가 빌딩이 좋습니다. 반대로 노래방, 고시원, 사무실 등 소매점이나 사무실이 있으면 안 좋습니다. 상가빌딩이 안 좋은 게 아니라 조합이 나쁩니다.
- 층수 보기
상가에서 1층과 2층의 가격차이는 큽니다. 그러나 2층과 3층, 3층과 4층의 차이는 크지 않습니다. 매물의 가격대를 볼 때 1층인지 아닌지를 봐야 합니다.
- 월세 정보 확인 하기
매물의 매매가만 확인하지 말고 기존의 월세 정보도 확인하여 월세수익률을 꼭 알아야 합니다. 월세 정보가 나와 있지 않다면 전용 면적만으로도 대략적인 월세 시세 예측이 가능합니다. 예를 들어, 강남 일대의 전용 40평 상가가 월 400만 원이면 전용 면적에 9~10을 곱하면 월 400만 원이 됩니다. 전용 20평은 월 180~200만 원, 전용 30평은 월 270~300만 원, 전용 40평은 월 360~400만 원으로 예측이 가능합니다.
따라서 상권별, 상가 빌딩별, 1층과 고층을 나눠 층별로 매매가와 월세 시세를 잘 정리해서 어떤 상권의 수익률이 높은지 비교하면 됩니다. 그러나 무조건 수익률이 높은 곳을 선택하지 말고 공실 위험을 줄이기 위해 유효 수요를 보셔야 합니다. 또한, 상가를 고를 때 우선순위는 항상 (유효수요 〉 임차인 업종 〉 수익률)이라는 사실을 명심하셔야 합니다. 절대 수익률만 보고 들어가면 안 됩니다.
아파트, 저평가된 평형 찾기
- 평당가가 높은 아파트부터 낮은 아파트 구하기. 그리고 각각의 시세 적기. 참고-https://youtu.be/rilEvoYVa9 I
- 어떤 곳이 더 비싼지 그리고 그 이유도 고민하기
- 각 아파트 평형별로 시세를 쓰기
시세를 쓰고 나면 특정 평형이 저렴하다는 것을 느낄 수 있습니다.
- 적정 평당가 표로 저평가된 평형 찾기
가장 작은 평수가 기준이 됩니다. 실제, 2016년 기준 용인 소재 A 아파트를 예로 들어 보겠습니다.
33평과 44평의 가격차이가 7500만 원인 반면 44평과 56평의 가격차이는 1500만 원으로 매우 적습니다. 44평은 적정가에 수렴하지만 56평은 7.92% 정도 저평가되어 있습니다.
2녀 뒤 저평가된 56평뿐만 아니라, 호재가 있었기에 전 평형이 올랐습니다. 33평이 비정상적으로 많이 오른 탓에 44평이 8.1%나 저평가됐습니다. 56평은 14.27% 더 저평가됐습니다. 시간이 지나면 44평은 저평가된 8.1%가 상승하여 5.13억이 되어 있을 것이고, 56평은 저평가된 14.27%가 상승하여 5.71억이 될 것입니다.
출처-『10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?』 [김재수(램군) 지음]
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