부동산 전망을 부동산 사이클로 예측하는 방법

 부동산 전망을 정확하게 예측할 수 있습니다. 부동산 사이클의 흐름을 보고 하향기와 상승기 때에 투자 전략을 세울 수 있습니다. 부동산은 전체가 같은 사이클로 움직이지 않고 지역마다 다른 사이클로 움직이기 때문에 투자의 기회는 무궁무진합니다.

 

 

 

 

 

부동산 사이클

부동산 사이클 표

 대부분의 사람들은 대한민국이 하나의 부동산 사이클대로 움직인다고 착각하고 있습니다. 그러나 이것은 틀렸습니다. 부동산 사이클은 전 지역이 같이 움직이지 않습니다. 지역마다 다르게 움직입니다. 지역마다 처해있는 상황과 환경이 다르기 때문입니다. 미분양이나 입주물량의 수치가 다른 것처럼요. 그래서 부동산 투자는 기회가 무궁무진합니다. 위 사진 속의 부동산 사이클을 보고 상황별로 투자 전략을 세우셔야 합니다.

 

 

부동산 사이클의 시기별 특징 이해하기

• 특징

① 하향기: 급매물을 제외하고 거래가 뜸해집니다. 매매가는 하락합니다. 건설사는 분양을 미룹니다. 공급이 중단된 지역에선 매매가는 하락하고 전세가는 상승합니다. 미분양이 쌓여있는 곳은 매매가와 전세가가 동반 하락합니다.

 

② 바닥을 다지고 상승하기 전: 기존에 분양한 아파트들의 입주가 끝나고 한동안 입주가 없는 시기가 이어집니다. 건설사들이 계속적으로 분양을 미루고 있기 때문에 기존에 발생한 미분양이 조금씩 감소합니다. 그러나 하락의 공포가 가시지 않은 상태여서 집을 사려는 수요는 여전히 부족합니다. 그래서 가격이 상승하지 못합니다. 반면, 공급은 부족하고 임차수요가 증가하면서 전세가 부족해져 점차 전세가율이 높아집니다.

 

③ 매수와 매도가 혼재하는 시기(투자의 적기): 공급이 부족한 지역을 중심으로 '이 돈 주고 전세 살바엔, 조금 더 얹어서 매매 살아야지'라는 심리로 인해 매매가와 전세가가 동시 상승하는 양상이 보입니다.

 

④ 상승의 신호탄 프리미엄(P): 상승의 시작 신호는 분양권 프리미엄입니다. 구축 아파트 가격이 서서히 오르면서 새 아파트에도 관심을 가지게 되므로 구축과 신축의 가격차이가 줄어듭니다. 입지가 좋은 구도심에 입주하는 새 아파트 또는 신도시나 택지개발지구의 프리미엄이 상승하기 시작합니다. 분양단지들은 높은 경쟁률을 띕니다.

 

⑤ 대세 상승기: 종목과 지역을 가리지 않고 다 오르는 시기입니다. 이미 구축 아파트는 오를 대로 올랐고 분양권 시장은 과열 상태라  재개발과 재건축 시장에 수요가 몰리기 시작합니다.

 

⑥ 상승의 확산: 구축 아파트, 분양권, 재건축, 재개발이 모두 올랐습니다. 그러나 나중에 상승하는 주상복합, 나홀로 아파트, 대형 평형들이 비교적 가격이 저렴해 관심을 받습니다.

 

시기별 투자 전략 세우기

• 투자전략

A(하향기): 하락기일 때는 매매가가 더 떨어질 수도 있습니다. 투자를 권장하지 않습니다.

 

B(바닥을 다지고 상승하기 전): 분양권과 재건축 아파트 시장은 싸늘하지만 구축 아파트의 전세가 귀하고 전세가 및 전세가율이 상승하는 시기입니다. 구축 아파트나 저평가된 입지가 좋은 아파트에 투자하거나 중장기로 보고 내 집 마련하여 실거주하시기에 좋은 시기입니다.

 

C(매수와 매도가 혼재하는 시기), D(상승의 신호탄 프리미엄): 구축 아파트의 확연한 상승이 보이고 청약경쟁률이 높아지기 시작합니다. 입지 좋은 구축 아파트를 공략하거나 분양권을 적극적으로 매입하셔야 합니다. 또는 남들보다 빠르게 재건축 아파트에 관심을 가지셔도 좋습니다.

 

E(대세 상승기): 이미 구축 아파트들은 오를 데로 올랐습니다. 분양권 및 재건축, 재개발에 투자하셔야 합니다. 금전적인 여유가 있으신 분들은 입지가 좋은 곳을 공략하시면 됩니다. 금전적인 여유가 없으신 분들은 가격 대비 거주환경이 좋고 개발호재가 있는 곳을 투자하시면 됩니다. 대세 상승기 일 수록 지역분석을 착실히 하셔야 합니다.

 

F(상승의 확산): 다른 것들은 오를 대로 다 올랐습니다. 그러나 나홀로 아파트, 주상복합, 대형 평형은 비교적 오르지 않았기에 관심을 가지시면 좋습니다. 비인기 지역의 나홀로 아파트, 주상복합, 대형 평형까지 올랐다면 보유하고 계신 부동산을 매도하셔야 합니다. 장기로 보유하실 거면 자신만의 포트폴리오를 구상하셔야 합니다.

 

 

출처-『10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?』 [김재수(램군) 지음]