부동산 엑셀로 아파트 투자 지역 선정 쉽게 하는 방법.

 부동산 투자는 투자 지역을 선정하는 것에서부터 시작합니다. 거래량 데이터를 분석하여 엑셀에 정리한 뒤 전국의 투자자들이 어떻게 움직이고 있는지 파악하여, 여러분도 그들과 함께 움직이는 것이 중요합니다.

 

 

<준비물>

한국부동산원의 거래량 데이터, 엑셀 프로그램

 

순서

• 한국부동산원 접속(한국부동산원 (reb.or.kr))→ 부동산 통계→ 부동산 거래현황→ 아파트 매매 거래 현황→ 월별 매입자 거주지별→ 오른쪽 상단의 엑셀 전체받기 클릭

거래량 데이터 용어 알기

월별 매입자 거래량(전국, 서울)

 

월별 매입자 거래량(부산)

 위 순서대로 잘 진행하셨다면 사진의 엑셀 파일을 보실 수 있습니다. 행에는 지역, 매입자 거주지, 거래 연월, 동(호), 면적이 있습니다. 지역에는 전국 시군구가 모두 있습니다. 동(호)는 거래된 총건수입니다. 면적은 거래된 총면적입니다. 매입자 거주지에는 합계, 관할시군구내, 관할시도내, 관할시도외_서울, 관할시도외_기타로 5가지의 항목이 있습니다. 이 항목들이 가장 중요한 항목들인데 이해하기 쉽도록 설명해 드리겠습니다.

• 합계: 한 달 동안 거래된 전체 건수. ex) 2006년 01월 한 달 동안 서울에서 거래된 아파트는 총 2496건임.

 

• 관할시군구내: 자신이 거주하던 구의 아파트를 매입한 사람의 수. ex) 강남구에 살던 철수가 강남구의 다른 아파트를 매입함.

 

• 관할시도내: 거주하던 구가 아닌, 지역 내 다른 구의 아파트를 매입한 사람의 수. ex) 서초구에 살던 영희가 송파구의 다른 아파트를 매입함.

 

• 관할시도외_서울: 서울에 거주하는 사람이 서울 외 지역의 아파트를 매입한 수.(서울에 살던 사람이 서울을 거래한 것은'관할시군구내'또는'관할시도내'에서 모두 집계된다.) ex) 2006년 01월 한 달 동안 부산지역 내에서 서울 사람들은 8건의 아파트를 거래했다.

 

• 관할시도외_기타: 항목 지역의 거주자도 아니고 서울 거주자도 아닌 사람이 매입한 수. ex) 2006년 01월 한 달 동안 부산지역 내에서 부산 사람도 아니고 서울 사람도 아닌 다른 지역의 거주하는 사람들이 45건의 아파트를 거래했다.

거래량 데이터로 투자 지역 선정하기

  이제 엑셀 내용이 이해가 되셨나요. 사실 우리 투자자들 사이에선 저 용어들을 더 쉽게 직관적으로 부릅니다.

 

• 관할시군구내= 실거주자

 

• 관할시도내= 실거주자(투자와 실거주의 경계선에 있지만 실거주의 가능성이 큼)

 

• 관할시도외_서울= 서울 투자자들 

 

• 관할시도외_기타= 서울을 제외한 전국 투자자들 

 

지역의 이번달 거래량 상황 파악하기

서울 관할시도외_기타의 매년 평균거래량과 10년 평균거래량

 '합계'를 제외한 4가지 항목의 월별 거래 건수(동(호))를 가지고 10년 치 평균을 구합니다. 10년 치 평균과 이번 달 거래량을 비교해 봅니다. 10년 치 평균보다 이번 달 거래량이 많다면 투자자나 실거주자가 움직이고 있다고 파악할 수 있습니다. 예를 들어, 2016년 01월 서울지역의 관할시도외_기타(서울을 제외한 전국 투자자들)이 어떻게 움직이고 있는지 파악해 보겠습니다. 우선 2006년부터 2015년까지 서울지역의 관할시도외_기타(서울을 제외한 전국 투자자들)의 연평균 거래량을 구해서 10년 치 평균 거래량을 구합니다. 10년 치 평균 거래량은 1656건입니다.

2016년01월 거래량

1656건의 10년 치 평균 거래량과 2016년 01월 한 달의 관할시도 외_기타와 비교해 봅니다. 관할시도 외_기타는 1006건으로 10년 치 평균 거래량보다 650건 낮습니다. 따라서 2016년 01월 이 현재라면, 외부 투자자들은 평균 이하의 거래를 하고 있기에 이번 달은 외부 투자자들이 거래를 적게 했다고 판단할 수 있습니다.

 

거래량을 통해 투자자들이 어느 지역에 투자하는지 파악하고 따라 들어가기(투자 지역 선정)

 방금 전, 한 지역의 이번 달 거래량을 10년 치 평균과 비교함으로써 현재의 상황을 파악할 수 있었습니다. 그러나 이것은 당장 다음 달에 거래량이 상승할지 하락할지는 예측이 불가능합니다. 즉, 나무만 보고 숲은 보지 못하고 있다는 뜻입니다. 숲을 보기 위해선 각 지역마다 관할시도 외_서울(서울 투자자들)과 관할시도 외_기타(서울을 제외한 전국 투자자들)의 각각 1년 치 평균 거래량을 구해서 각각의 10년 치 평균 거래량과 비교해야 합니다. 그리고 10년 치 평균 거래량 대비 1년 치 평균 거래량의 증감이 높은 지역 순 대로 top 5를 뽑습니다. 부동산의 흐름은 최소 2~4년이니 투자자들이 작년에 투자했던 곳을 알 수 있다면 이번 연도에도 효과가 있습니다.

2006년, 2007년 거래량증감 top5지역

만약 현재가 2007년 초라고 가정해 보겠습니다. 작년도인 2006년도에 서울 투자자들과 지방 투자자들 모두가 수도권에 투자가 집중되었다는 것을 알 수 있습니다. 우리는 2006년도에 투자자들이 수도권에 투자했으니 2007년도 또한 수도권에 투자자들이 투자를 할 것이라고 판단할 수 있습니다. 따라서 투자 지역을 서울, 경기, 인천 수도권으로 선정해야 합니다. 실제로 2007년 투자자들은 수도권에 투자가 집중되었다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

출처-『10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?』 [김재수(램군)지음]