네이버 지도로 부동산 광역시 투자 지역 쉽게 분석하는 법.

 네이버 지도와 다음 지도를 이용하여 지역을 분석하고 서칭 활동을 통해 앞으로 지역이 어떻게 바뀔지 알아봅시다. 무엇보다 지역 분석을 통해 지역을 이해하는 것이 핵심입니다.

<준비물>
네이버 지도 또는 다음 지도

 

순서

• 지방 소도시(인구 30만 이하): 네이버 또는 다음 지도에서 지적도 눌러 상권 찾기→택지 개발 지구 찾기→시청의 위치 살피기→법원 찾기→시외버스터미널 찾기→영화관, 백화점, 대형마트, 아웃렛 검색→학원가가 형성된 곳 찾기→평당가 높은 아파트 찾기

 

• 광역시 이상 지역(인구 100만 이상): 네이버 또는 다음 지도에서 지적도 눌러 업무지구 밀집된 곳 찾기→업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통 찾기→택지 개발 지구 또는 신도시로 개발된 곳인지 분석→아파트가 밀집된 곳인지, 주택이 다수인지 분석→중학교 학군이 좋은지 분석

 

 

지역 분석법

광역시 이상 지역(인구 100만 이상)

 

• 네이버 또는 다음 지도로 중심 상업지구(업무지구) 밀집된 곳 찾기

네이버 지도-지적편집도

네이버 지도 또는 다음 지도에 들어가셔서 지적 편집도를 클릭해주세요. 저는 네이버 지도를 이용하겠습니다.

네이버 지도-고양시 중심상업지역

2022년 기준 인구 107만 도시인 고양시를 예로 들겠습니다. 지도에 핑크색 부분이 중심 상업지구(업무지구)입니다. 일반 상업지구 또한 핑크색이지만 중심 상업지구(업무지구)는 '중심 상업지역'이라고 표기되어 있습니다. 광역시 이상의 지역은 다른 무엇보다 출퇴근 시간이 중요한 요소입니다. 지도에서 중심 상업지구가 가장 큰 곳이 어디 인지 찾아보면 됩니다. 위 지도에서는 일산의 정발산역의 중심 상업지구(업무지구)가 가장 컸습니다. 중심 상업지구(업무지구)의 크기도 중요하지만 고급 일자리가 들어와 있는지가 중요합니다.

 

 

• 중심 상업지구(업무지구)로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가?

광역시 이상의 지역은 출퇴근 시간이 중요하기 때문에 중심 상업지구(업무지구)로 빠르게 진입할 수 있는 교통이 있는지 살펴보셔야 합니다. 자동차는 거리와 시간이 비례하기 때문에 거리만 봐도 무관합니다. 그러나 지하철은 급행 여부와 환승 여부에 따라 시간 차이가 커집니다. 거리도 중요하지만 시간이 더 중요하다는 것을 명심하셔야 합니다. 얼마나 빨리 업무지구까지 이동할 수 있는가에 따라 입지가 결정됩니다. 정발산역은 3호선이 지나가는 곳입니다. 고양시 내에서 3호선만 탔을 때, 정발산역까지 간다면 가장 먼 곳에서 정발산역으로 도착하는 시간이 20분으로 3호선이 깔린 곳의 주위 지역은 교통이 좋다고 할 수 있습니다. 또한 경의 중앙선도 깔려 있는데 대곡역을 통해 3호선으로 환승이 가능하여 경의 중앙선이 깔린 지역도 교통이 좋다고 할 수 있습니다.

 

 

• 택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳 인가?

네이버 지도-일산신도시

업무지구와 가까운 신도시 일 수록 인기가 있습니다. 업무지구와 같은 거리에 있다고 가정했을 때 구도심보다는 신도시가 훨씬 더 인기가 있습니다. 또한 기왕이면 신도시의 크기가 클 수 록 좋습니다. 정발산역-중심 상업지구(업무지구)와 가장 가까운 신도시는 일산 신도시가 있었습니다.

 

 

• 아파트가 밀집한 곳인가? 주택이 다수인가?

아파트가 밀집된 곳이 좋습니다. 그만큼 수요가 많다는 뜻이기 때문입니다. 지하철역을 만들더라도 아파트가 밀집된 사거리에 만들 확률이 높습니다. 상권, 학원 등은 그 수요에 맞춰 입점하게 되니 결국은 좋은 곳이 더 잘된다고 할 수 있습니다.

 

 

• 중학교 학군이 좋은 곳 인가?

부동산 가격에 영향을 주는 건 중학교 학군수요입니다. 왜냐하면, 좋은 고등학교는 어디에 거주하든 지원하여 입학할 수 있으나, 좋은 중학교는 인근 거주자만 입학할 수 있기 때문입니다.

2021년 고양시 중학교의 특목고 진학순위 top5-출처:https://blog.naver.com/kmhsu/222409001390(루크의부동산 시세정보)

중학교 순위를 찾고 싶으시다면 네이버나 다음에서 '20○○년 ○○지역 중학교의 특목고 진학 순위'를 검색하시면 누군가가 잘 정리한 표가 있을 겁니다.

네이버 지도-고양시 top중학교

고양시 top 5 중학교 중 무려 3개나 정발산역-중심 상업지구(업무지구) 주위에 있습니다.

 

 

• 투자구역 선정하기

네이버지도-총정리

고양시의 중심 상업지구(업무지구)는 정발산역입니다. 그리고 그 주위에 일산신도시가 들어서 있습니다. 정발산역으로 빠르게 이동할 수 있는 지하철인 3호선은 일산신도시에 깔려 있습니다. 또한 일산신도시는 아파트가 밀집되어있고 학군이 좋은 중학교가 3곳이나 몰려 있습니다. 따라서 일산신도시를 투자구역으로 선정할 수 있습니다.

 

 

미래의 모습 분석하기

 

• 도시기본계획 살피기: '○○지역'의 도시기본계획을 분석하고자 한다면, 네이버나 다음에 '○○지역 도시기본계획'이라고 검색하면 도시기본계획을 살펴볼 수 있습니다.

 

• 시청장 및 구청장 이름으로 최근 뉴스 및 인터뷰 검색: 해당 지역의 문제점과 해결방안에 대한 이야기를 알 수 있습니다. 또한 어떤 부분을 더 중점적으로 진행활 계획인지 파악할 수 있습니다.

 

• 지역+키워드로 검색하기: 지역을 이해하는데 도움이 됩니다. 강남구를 분석한다고 가정했을 때 '강남구 분양', '강남구 교통호재', '강남구 일자리' 등으로 검색하면 됩니다.

 

• 나무 위키에서 해당 지역에 대한 히스토리 살펴보기

 

출처-『10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?』 [김재수(램군) 지음]