네이버 지도로 부동산 지방 소도시 투자 지역 쉽게 분석하는 법.

 네이버 지도와 다음 지도를 이용하여 지역을 분석하고 서칭 활동을 통해 앞으로 지역이 어떻게 바뀔지 알아봅시다. 무엇보다 지역 분석을 통해 지역을 이해하는 것이 핵심입니다.

<준비물>
네이버 지도 또는 다음 지도

 

순서

• 지방 소도시(인구 30만 이하): 네이버 또는 다음 지도에서 지적도 눌러 상권 찾기→택지 개발 지구 찾기→시청의 위치 살피기→법원 찾기→시외버스터미널 찾기→영화관, 백화점, 대형마트, 아웃렛 검색→학원가가 형성된 곳 찾기→평당가 높은 아파트 찾기'

 

• 광역시 이상 지역(인구 100만 이상): 네이버 또는 다음 지도에서 지적도 눌러 업무지구 밀집된 곳 찾기→업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통 찾기→택지 개발 지구 또는 신도시로 개발된 곳인지 분석→아파트가 밀집된 곳인지, 주택이 다수인지 분석→중학교 학군이 좋은지 분석

 

 

지역 분석법

 

지방 소도시(인구 30만 이하)

 

• 네이버 또는 다음 지도로 상권 찾기

네이버지도-지적편집도

네이버 지도 또는 다음 지도로 들어가셔서 지적 편집도를 클릭해 줍니다. 저는 네이버 지도를 이용하겠습니다.

밀양시 지적편집도-상업지구

밀양시를 예로 들겠습니다. 지도에 보이는 핑크색이 상업 지구입니다. 상업 지구 모양이 삐쭉삐쭉한 곳은(빨간 원) 오래전부터 형성되어 왔던 곳입니다. 그리고 상업 지구 모양이 반듯반듯한 곳은(파란 원) 택지 개발 지구의 계획하에 만들어진 곳이라 볼 수 있습니다. 도시는 삐쭉삐쭉한 상업 지구(빨간 원)→반듯반듯한 상업 지구로(파란 원) 확장되었다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

• 택지개발지구 찾기

새롭게 개발된 택지 개발 지구는 지도에 잘 표기되어 있지만 이미 예전에 만들어진 택지 개발 지구는 직접 찾아야 알 수 있습니다.

밀양시 지적편집도-택지개발지구

왕복 4차선 이상 도로는 노란색으로 표기합니다. 택지 개발 지구로 형성된 곳은 노란색 도로가 촘촘하거나 반듯하게 형성되어 있습니다. 위 사진에서 빨간 원을 보시면 노란색 도로가 반듯하게 형성된 것을 볼 수 있습니다. 또한 택지 개발로 형성된 곳은 노란색 도로 내부에 2차선 도로가 반듯하게 있어야 합니다. 파란색 원을 보시면 2차선 도로 또한 반듯하게 있습니다. 따라서 이 지역은 기존의 구도심이 확장되어 개발된 택지 개발 지구라는 것을 알 수 있습니다.

 

 

• 시청의 위치 찾기

시청의 위치를 보면 이 도시의 시작이 어딘지 가늠할 수 있습니다. 시청은 보통 도시의 중간쯤에 있습니다.

밀양시 지적편집도-밀양시청

 

 

• 법원 자리 찾기

법원이 들어선 자리는 기본적으로 다른 곳보다 학구열이 높아 그 수요를 겨냥한 학원들도 많이 들어서 있습니다. 밀양시에선 법원 주위에 학원이 밀집되어 있지 않았습니다.

 

 

• 시외버스터미널 찾기

지하철이 없는 지방 소도시에서 중요한 역할을 합니다. 터미널 인근에는 숙박시설이나 쇼핑몰 같은 편의시설이 있습니다.

밀양시 지적편집도-밀양시외버스터미널

학군이 좋고 조용하게 살 수 있는 곳은 아니나 편의성을 추구하는 사람들에게 인기가 좋습니다. 또한 외부에서 들어오기 편하도록 교통 환경이 잘 갖춰져 있어서 이곳을 중심으로 교통계획이 구상될 수밖에 없습니다.

 

 

• 영화관, 백화점, 대형마트, 아웃렛 검색

CGV, 메가박스 등의 영화관을 검색해 보면 상업 지구 중에서도 어디가 활성화되어 있는지 알 수 있습니다.

밀양시 지적편집도-영화관

그 주위로 먹거리와 쇼핑가가 형성되어 있을 확률이 높습니다. 아까 시외버스터미널 주위에 편의시설이 있다고 했는데 터미널 주위에 영화관이 있네요.

 

 

• 학원가가 형성된 곳 찾기

밀양시 지적편집도-학원가

학원을 검색할 때는 간단하게 '수학학원'이나 '영어학원'이라고 치시면 학원가가 밀집된 곳을 쉽게 파악하실 수 있습니다. 밀양시는 아까 분석한 대로 택지 개발 지구로 형성된 곳에 학원가가 밀집해 있습니다. 학원가는 입지의 가격에 영향을 많이 줍니다.

 

 

• 평당가가 높은 아파트 찾아보기

밀양시 지적편집도-'e편한세상밀양삼문아파트'

밀양시에서 평당가가 가장 높은 아파트는 '삼문동에 위치한 e 편한 세상 밀양 삼문 아파트'입니다. 지금까지 조사한 입지 결과와 유사한 곳에 있다는 것을 알 수 있습니다. e 편한 세상 밀양 삼문 아파트는 택지개발지구에 있고 주위에 학원가가 밀집되어 있습니다. 편의시설, 터미널, 법원, 시청까지 대중교통으로 15분 정도 소요가 되어 교통도 편리합니다. 평당가가 높은 아파트가 왜 높은지 이해할 수 있었고 밀양시를 자세하게 분석하여 지역을 이해할 수 있었습니다.

출처-『10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?』 [김재수(램군) 지음]