재건축 재개발로 부자 되는 방법, 전세가율 이용하기

 재건축과 재개발 투자는 자산을 불릴 수 있는 가장 빠른 방법입니다. 구도심에는 4가지 종류가 있습니다. 종류별로 투자 가치가 다릅니다. 또한 전세가율로 투자의 타이밍을 잡을 수 있고, 구도심 투자 성공의 기준에는 자가점유율, 공급량, 가격, 입지 그리고 정책으로 5가지가 있습니다.

 

 

 

재건축과 재개발 투자 요약 

 

• 구도심의 종류와 종류별 투자가치 이해하기

1. 택지개발로 형성되었고, 30년 이상된 구도심(1기 신도시): 재건축 아파트, 재건축 연식이 도래되지 않은 일반 아파트 투자.
2. 택지개발로 형성되었고, 30년 이내인 구도심(2기 신도시): 입지가 좋은 아파트, 입지가 조금 떨어진 곳에 새 아파트, 구축 아파트 투자.
3. 택지개발로 형성되지 않았고, 30년 이상인 구도심(마을): 재개발에 포함된 주택, 재개발에 포함이 되지 않은 주택 투자.
4. 택지개발로 형성되지 않았고, 30년 이내인 구도심: 사실상 없음.

 

• 전세가율로 구도심 투자 타이밍 잡기

1. 매매수요와 임차수요로 매수&매도 타이밍을 잡을 수 있음.

 

• 구도심 투자 성공의 5가지 기준 

1. 자가점유율
2. 공급량
3. 적정 가격
4. 입지
5. 정책

 

 

구도심의 종류와 종류별 투자가치 이해 하기

 

 재건축과 재개발 투자에 앞서 구도심에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 재건축과 재개발이 진행되는 곳이 구도심이기 때문입니다. 구도심은 택지개발로 형성되었는가에 따라 종류가 나뉘고, 연식에 따라서도 또다시 나뉩니다. 

구도심의 종류

A(택지개발○, 30년 이상): 택지개발로 형성이 되었고, 30년 이상이 된 곳은 대표적으로 1기 신도시입니다. 이들은 재건축 연식이 도래했기 때문에 재건축 아파트가 1순위 투자처이고, 재건축 연식이 도래하지 않은 일반 아파트가 2순위 투자처입니다. (※주의: 재건축 아파트는 투자금이 많이 들고 시간적으로 여유로워야 합니다. 또한 대외시장의 변화에 큰 영향을 받고 정책 변화에 민감하다는 점들을 유념하셔야 합니다.)

 

B(택지개발○, 30년 이내): 택지개발로 형성이 되었고, 30년 이내인 곳은 주로 2기 신도시입니다. 이들은 재건축 연식이 도래하지 않았기에 투자 목적 보단 실거주 목적의 수요자들이 많습니다 따라서 입지가 좋은 아파트가 1순위 투자처, 입지가 조금 떨어진 곳에새 아파트 or 구축 아파트가 2순위 투자처입니다.

 

C(택지개발 X, 30년 이상): 택지개발로 형성되지 않았고 30년 이상인 곳은 주로 마을로 시작한 곳들입니다. 이들은 주거환경개선사업, 주택 재건축 재개발, 재정비 촉진지구, 가로주택정비사업, 주거환경관리사업 등으로 리뉴얼되는 곳입니다. 따라서 현재의 모습이 아닌 미래의 모습으로 평가하여야 합니다. 재정비 촉진지구(뉴타운)에 포함된 주택이 1순위 투자처이고, 재정비 촉진지구(뉴타운)에 포함되지 않은 인근의 주택이 2순위 투자처입니다.

 

D(택지개발 X, 30 이내): 현실적으로 존재하지 않습니다.

 

 

 

전세가율로 매수와 매도 타이밍 잡기

 

 주식은 매수를 하거나 사지 않거나, 2가지 선택지가 있습니다. 그러나 부동산은 매매로 살던가 임차해서 살던가 2가지 선택지가 있습니다. 부동산은 주식처럼 시장이 안 좋다고 해서 아예 집에 살지 않겠다는 선택지는 없습니다. 따라서 부동산은 시장이 좋을 땐 매매수요가 증가하는 반면 임차수요(전세가율)가 감소하고, 시장이 안 좋을 땐 임차수요(전세가율)가 증가하는 반면 매매수요가 감소합니다. 우리는 매매수요와 임차수요(전세가율)를 이용해서 매수와 매도의 타이밍을 잡을 수 있습니다.

전세가율로 투자 타이밍 잡기

 투자할 아파트의 역대 전세가율(대략 10년)의 수치를 구해서 평균 전세가율을 구합니다. 그리고 현재의 전세가율과 비교합니다. 평균 전세가율을 보지 않고, 단순히 현재의 전세가율만 보고 투자하시면 안 됩니다. 현재의 전세가율(임차수요)이 평균 대비 낮다면, 매매수요가 높다는 뜻입니다. 이때는 주택 가격이 많이 상승한 상태이기 때문에 매도시기입니다. 현재의 전세가율(임차수요)이 평균 대비 높다면, 매매수요가 임차수요로 이동했기 때문에 전세가가 상승한 상태입니다. 이때는 주택 가격과 전세 가격의 갭이 차이가 나지 않아 갭투자에 좋습니다. 이때는 매수시기입니다. 또한, 전세가율(임차수요)이 평균으로 돌아간다면 매매수요가 증가하기 때문에 매매가는 상승합니다.

 

 

 

구도심  투자 성공의 5가지 기준

 

• 자가점유율과 청약 경쟁률로 매매수요와 임차수요의 비중이 어떻게 달라지는지 체크

 자가점유율이란 내 집에 살고 있는 비율입니다. 자가보유율과는 다른 의미입니다. 지역의 자가점유율이 높은 곳은 그만큼 내 집 마련의 수요가 많다는 뜻입니다. 반대로 자가점유율이 낮은 곳은 내 집 마련보단 임차수요가 높다는 뜻입니다.

자가점유율

지역의 현재 자가점유율을 보기 전, 평균 자가점유율을 파악하여 비교해야 합니다. 10년 치 자가점유율의 데이터를 구해서 평균 자가점유율을 구합니다. 평균 대비 현재의 자가점유율이 높다면, 지역 주민들의 내 집 마련 수요가 높다는 뜻입니다. 따라서 매매수요가 증가하여 매매가가 상승합니다. 이때는 매도시기입니다. 반대로, 평균 대비 현재의 자가점유율이 낮다면, 지역 주민들의 내 집 마련 수요가 낮고 임차 수요가 높다는 뜻입니다. 따라서 전세가율이 증가하여 갭투자에 좋은 시기입니다. 이때는 매수시기입니다. 또한 청약홈에 들어가서 관심지역의 이번 달에 분양한 아파트의 청약 경쟁률을 봅니다. 청약 경쟁률이 높으면 매매수요로 이동하고 있다는 뜻입니다.

 

≫지역의 청약 경쟁률이 높고, 자가 점유율이 낮은 곳에서 높은 곳으로 올라갈 지역이 좋은 투자처입니다.

 

• 앞으로 2년 동안의 주택 공급량 확인, 미분양도 참고

 부동산이 건축되려면 인허가가 나야 합니다. 인허가가 나고 나서 2~3년 뒤에 주택이 지어집니다. 따라서 인허가 실적이 급증한다면,  2~3년 내에 공급량이 많아져 시세가 하락합니다. 그러나 2년 넘게 인허가 실적이 저조하다면, 공급량이 부족해져 이후에 시세가 상승합니다. 또한, 부동산에서의 재고인 미분양도 참고하셔야 합니다. 인허가가 급증해도 미분양이 급속히 감소하고 있는 상황이라면 수요가 강하다는 의미로써 부동산 가격은 상승합니다.

 

≫최근 2년 동안 인허가 실적이 부족하면서, 미분양이 소진되고 있는 지역이 좋은 투자처입니다.

 

• 가격이 적정한지 체크

 특정 지역, 특정 아파트의 시세를 판단할 때, 비교대상을 찾아 과거부터 지금까지의 시세를 비교하면 저평가 여부를 판단할 수 있습니다. (연식, 세대수, 평형, 가격대 비슷한 것들끼리 비교) 비슷한 수준의 한 아파트가 상승하고 나면 다른 지역의 아파트는 저평가됩니다. 가령, 부산과 대구의 입지/연식/세대수/평형/가격대 등 대부분의 요소가 서로 비슷한 아파트끼리 비교했을 때 부산의 아파트가 상승하고 나면 대구의 아파트가 저평가되었다고 볼 수 있습니다. 지역 간 또는 랜드마크 아파트끼리 비교해도 좋습니다. 입지 대비 누가 적게 올랐는지 또는 비슷하던 기존 가격 대비 현재 얼마나 더 저렴해졌는가를 따져야 합니다. (※주의: 최근 4년 동안 가격 급등이 심했는지 확인해야 합니다. 오를까, 오르지 않을까보다 얼마나 더 오를 수 있는가를 봐야 합니다.)

 

≫4년간 기존 아파트 가격 대비 30% 미만으로 오른 아파트가 중요합니다. 30% 미만에 매입 후 50% 정도에 매도 하 실 것을 권장합니다.

 

• 입지에 변화를 주는 요소가 있는지 확인

1. 일자리 호재
2. 일자리로 연결해주는 교통 호재(고급 일자리를 지나는 역세권이 들어서는 지역에 관심. 교통호재는 지하철→기차→도로 순서로 체크)
3. 5년 내에 재개발되는 구역이 있는지 체크

 

• 정책에 의한 풍선효과 확인

 부동산 시장에 대한 완화냐 억제냐를 따져 봐야 합니다. 지역의 입지를 분석할 때 정책에 따른 풍선 효과가 예상되는지확인해야 합니다.

 

 

 

 

출처-『10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?』 [김재수(램군) 지음]